ZC Asia獲悉，全球物流與新型基礎設施巨頭普洛斯再度傳出赴港上市計畫。市場消息稱，這家資產管理規模約800億美元的行業巨擘，最快將於2026年第二季度向港交所遞表，啟動其籌畫多年的上市程式，目標集資額不低於10億美元（約合78億港元）。據知情人士向媒體透露，普洛斯已委任花旗、德意志銀行、傑富瑞及摩根士丹利擔任其IPO的安排行，上市主體極有可能為其備受矚目的中國業務。
根據普洛斯中國3月9日發佈的最新運營數據，公司2025年在傳統物流倉儲業務保持韌性的基礎上，算力中心業務已成為增長的新引擎。
數據顯示，2025年普洛斯中國物流倉儲及製造研發基礎設施全年新增和續租面積達到3200萬平方米，同比增長約10%。在內需市場的支撐下，這些產業空間中服務於國內市場的占比接近90%。然而，更引人注目的是其算力中心業務的爆發：隨著人工智慧和數字化經濟的深入發展，普洛斯該板塊業務全年收入同比猛增32%，已交付IT負載超過420兆瓦（MW）。公司成功探索出將老舊物流園改造為算力設施、通用算力升級為智能算力的新模式，位於常熟、東莞等地的專案均在2025年完成了交付或快速改造。
與此同時，新能源業務作為普洛斯“新經濟”佈局的第三極，也在加速擴張。截至2025年底，其新能源累計開發規模已突破3吉瓦（GW），全年新增並網845兆瓦（MW），並積極發展綠證交易等綠色增值服務。
與業務擴張同步進行的，是資本層面的重大運作。2025年8月，中東主權財富基金阿布扎比投資局（ADIA）向普洛斯投資15億美元，從多年的基金合作夥伴升級為戰略投資夥伴。此外，普洛斯算力中心首次向外部開放戰略投資，便獲得了浙江國資的25億元投資，成為其戰略股東。這些“國家隊”和國際主權基金的入場，不僅為普洛斯帶來了寶貴的流動性，也為其新經濟業務的前景提供了背書。
隱憂浮現：高杠杆、租金下滑與股東變數
在靚麗的運營數據背後，普洛斯面臨的財務與經營風險同樣值得警惕。
首先，高杠杆依然是懸在普洛斯頭頂的“達摩克利斯之劍”。國際評級機構惠譽在2025年8月29日確認普洛斯長期外幣發行人評級為“BB”，展望“穩定”，但隨後因普洛斯選擇停止參與評級流程而撤銷了評級。惠譽在撤銷評級前的報告中指出，儘管戰略投資增強了流動性，但普洛斯的杠杆率按淨債務/調整後EBITDA衡量仍處於15倍的高位。惠譽認為，持續及時執行資產變現策略是支撐其去杠杆路徑的關鍵。這意味普洛斯依然面臨著沉重的債務削減壓力，其未來的現金流必須持續為“還債”服務。
其次，核心資產面臨租金下行壓力，經營挑戰依然嚴峻。雖然普洛斯整體運營數據亮眼，但其旗下公募REIT產品——中金普洛斯倉儲物流REIT的經營狀況卻折射出另一番景象。中金公司在2025年9月發佈的研報中指出，該REIT在2025年上半年仍面臨經營壓力，在“以價換量”的策略下，底層資產租金有所下滑（期末合同租金同比下滑11%），儘管出租率因此提升至92.2%，但基金收入和可供分配金額均出現了約7%-9%的同比下降。報告預測，短期專案經營仍面臨挑戰，全國倉儲物流市場處於調整階段，租金端壓力猶存。這表明，普洛斯的傳統物流“現金牛”業務正面臨市場供需調整的嚴峻考驗。
第三，關鍵股東萬科的潛在拋售風險。普洛斯的股權結構中，面臨債務危機的房企萬科是一個不可忽視的變數。據媒體報導，萬科早在2018年便以約24.54億美元購入普洛斯21.4%股權。近期，為應對自身的階段性經營困難和流動性壓力，市場傳出萬科正尋求出售其持有的普洛斯全部股權，並已與部分國企潛在買家進行了接觸。儘管該交易尚未達成協議，但萬科的退出意圖無疑給普洛斯的股權結構穩定性和市場估值帶來了不確定性。
普洛斯中國正行走在一條新舊動能轉換的鋼絲上。一方面，算力和新能源業務的狂飆為其描繪了高增長的未來；另一方面，傳統的物流倉儲業務正經曆租金下滑的陣痛，沉重的歷史債務和不確定的股東結構則為這艘巨輪的航行增添了風浪。對於投資者而言，在為“新經濟”故事興奮之餘，更需密切關注其去杠杆進程的實質性進展以及核心資產的盈利能力變化。
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